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日志

 
 

【转】一个80后女生看房地产那些事儿  

2009-12-18 16:01:51|  分类: 工作 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年在金融危机最深重的时候我毕业了,可以说一年来看着房地产市场从“不景气”到所谓“复苏”,不由得想说两句。
我不是专家,也不是什么富二代,有很多人会奇怪一个女生对这个房子的事有什么好关心的,关心的人应该是那些男生,或者说是准新郎的父母们。可是在不断地观察身边的人之后,我发现原来我是真正有这个话语权的人,一来大学里我辅修的专业是房地产,实习的公司是房地产公司,二来偶爸爸从事建筑行业已经20多年的,三来我的表姐毕业后已经从事多年的室内装潢设计工作,四来我的姐夫从事的是工程监理。所以说,我相信自己是最有代表性的,来剖析房地产这个行业的民间样本。
  其实在12月银行们收紧房贷的时候,我就已经预测了房地产2010年的走势以及中央调控的结果。在14号之前,我的预测被很多人看来很好笑,甚至有人认为我吹牛,但是14号之后,我再一次被证明——猜对了!
  房地产到底是怎么一回事,浅白一点,为什么房价越来越高,让我来和你说一说。

1、土地指标。是专家都会在不停地说土地越来越少,资源稀缺,物以稀为贵,所以房价的走势必然上升。可是他们为什么不说说其他的事呢?大家都知道土地指标这个东西,国家为了农保地所以进行土地开发的是有限额的,而限额的分配对每个下面的省市乡镇,甚至村都有至关重要的影响。任何招商引资都要被问及厂房、优惠政策等等,但是土地的审批就成了一大问题。于是引发一个问题,僧多粥少怎么办?
  买卖土地指标!以前去上海,有些人动不动就以自身高贵来自居,现在想想真的很可悲。为什么会突然冒出这么一句话,是因为他们花着别人的土地指标,却还在那里叫嚣。碳排放指标可以买卖,同样土地指标也可以买卖,包括林地指标。于是导致了一个很有意思的结果,像上海这样的城市,房子越建越多,而西部某些地区因为卖了指标,于是不能进行土地交易,自然不能招商引资。举个简单的例子:城市需要用地可是没有土地指标,于是向农村买,而农村的老百姓要建房了,没有土地指标,婚丧嫁娶没戏,于是被迫只能到城市去买房,最后城市人越来越多,房价自然越来越高。
2、买的没有卖的精。很多专家动不动就说要和开发商拟定什么条款保护自己的权益,可是实际操作呢?我们买房子的都是个人与开发商打交道,可以说鸡蛋碰石头。所有都是标准合同,谁敢说改,开发商就不会卖给他,老百姓只能选择要么接受要么就走。
  现在的房子买卖都是期房,很少有现房,而二手房交易还处于比较缓慢的阶段。期房就面对一个违约的问题,房地产商可以单方面违约,因为房价高涨他赚得肯定比赔的多。我自己给很多人看过房子,可是总结下来有这样几个特点。
  一买房看房的女的比男的多。可以说女士买房大队的主流人群,付钱的普遍是男性,而拍板的基本上都是女性。开发商看准的就是这点,感性的消费者本身被煽动就比较容易。什么已经卖了多少了,还剩下多少都会触动她们的神经。可是有多少人仔细去观察房子本身的条件和质量,冲动真的魔鬼!这时候男士最好顶住气,撒娇、发嗲、上吊、玩命都是没用的,看看你们的墙体、下水道、地板,特别是什么精装修房,太多的猫腻,就像一个烂疮女人花了一大笔钱来刷脸墙。二房子不是没有,而是你买不起。有一段时间被人拉去看房子当顾问,一天单单红包就能收到3个多0,被同学说成是周末最好的外快,风光又轻松。可是看下来,我就一个感觉,没有120平米以下的。国家很有意思,一方面和我们说要鼓励经济适用房,一方面却没有任何限制性规定或者说优惠引导措施,放任自由。
  举个简单点的例子:我看的房子有复式楼、小高层、联排房等等,很少看到小户型!有的真的能称豪宅,动不动就三四百平,可是需求真的是这些吗?我和老爸在一个周末把上市销售的宣传册拿回来,仔细计算了一下,单单有的豪宅一分为三,就可以解决一半的需求。为什么开发商不作小户型?很简单,减少户数,就是减少供应量,物以稀为贵,涨价!就是一个字,钱!国家说鼓励小户型经济适用房,可是他管不住开发商的实际行动,国家不能干预产业自身发展,但是可以提出鼓励政策引导,例如优惠和补贴,可是我没有看到。

买不起的还有一个原因是二八定理。说实话真正买房子来住的人真的很少,投资的太多。于是就很容易形成百分之二十的人把资金投入到百分之八十房子里。纵观上海楼市,你觉得有多少上海本地人在住,大量的外资涌入,或者说是大量的外地人在“消费”上海的房子。我这里不是单单指外地人推高房价,而是指外地人买房再“返租”给买不起房的本地人,钱放在银行里的利息还不如房租和房屋本身涨价快,所以为什么不买房呢?顺带问一句,上海的官员他们能不能公开自己的财产,说明一下到底有多少房产在他们的名下,或者说,全中国的国企高管和高管都应该晒一晒。
  举个我朋友的例子:2008年金融危机最深重的时候,他向我们借了钱,去买了两套房子,都是首付,进过一年之后,一套房子卖了赚了房价,不但还了我们的钱,顺带把另一套房子剩余贷款给还上了。可谓空手套白狼,一套房子就这样白白赚到了。
3、从来是需求就没有刚性。“刚性需求”是被某某专家给编撰出来的,说实话,如果我爸想赚这个外快的话,估计我们家现在还不至于住在爷爷留下来的老屋里。为什么不愿意干这些事,一来没这个心机去和房地产商斗法,二来我爸心气高不屑。这一点上,老妈和我异常坚定地选择和老爸统一战线。中国人传统就是买房(建房)娶媳妇,这个祖祖辈辈的老风俗了,我觉得想改是改不了的。我从来不觉得中国缺房子,只是人家房地产商不卖罢了。同时我想问问国家为什么不能强制执行一下?农地荒了国家管,那么房子空置为什么国家就视而不见听而不闻?为什么?
  与其说丈母娘需求,还不如说是广告轰炸!产业经济学里有很重要的门槛就叫“广告效应”,央视已经给《蜗居》做了多少软广告,同时就像一根绳子一样掐着我们的喉咙说,看看上海的房子,看看现在没有房子的悲剧!!我同学是学金融工程的,前几天我们一起吃饭,他说他闲来无聊编了一个公式,就是看看央视播《蜗居》的新闻和房地产新闻的关联度,结果可想而知,央视越说房子的事,房价越涨!房地产商就是逆向思维,你越谴责,说明现在的需求越大,这不是正和我意,免费广告吗?
4、房子不单单是房子!很多人都在说房子的事,可是为什么不说房子背后的事?上海、深圳、天津都出过买房子办户口的往事,其实所有的房子问题根源都在于户口!孩子上学要户口,医疗保险要户口,就连考个什么地方公务员也要户口?户口背后说明了福利,而这福利才是人们买房子的真正原因。
  很多所谓经济学家,很喜欢举一个例子,中国老太太和美国老太太的买房经,当时我给某些领导上课的时候,他们拿这个例子来“教育”我,然后搬出某某社科院院士的话,“全部人买房子是不现实的,租房才是最合理的方式”。可是我一句话就把他驳倒,“请问美国的金融危机是什么引起的,两房到底是怎么回事?”美国的社保是可以流通的,中国还没有,美国有失业救济金,中国没有,你凭什么要拿到一起去比较?
  农民工为什么进城打工,从克里克定理来说这是必然的社会规律!于是他们要求农民工子弟学校,于是当地政府紧接着又要忙活,这根本原因不过是因为老百姓想过的更好,进城!换个身份,给孩子一个高台阶,不一样的出身,不一样的未来。于是买房子成了他们转换身份的一种最直接的方式。

 5、房地产不过是一种工具。年末很多农民工开始讨薪,我和老爸看新闻已经见怪不怪了,老妈的一句话点醒了一个问题,“奇怪了,为什么都是建房子的农民工在讨薪?”然后又飘出一个看似无关的问题,上海土石方车撞死撞伤人的事,老爸当下就说作孽。我很喜欢看新闻,自己专业就是学宏观的,所以喜欢关联思维。年末房地产公司捂盘惜售,同时要还银行的高额贷款(说实话,银行是两边吃的主,一边给房地产商贷款赚利息,一边吃房奴的房贷利息钱,金融高管~~),他肯定资金周转不灵,自然不能得罪银行,柿子就挑软的捏,农民工没有背景,不欺负他们欺负谁!大家可以看看最后通过政府部门的调解,都是打了8折多的工资,农民工按了手印就算宣告结案了。不知道那欠银行不知多少钱的开发商,对那两折杯水车薪的辛苦钱,也贪婪到这种地步。土石方车是按趟来计费的,看看他们都驶向哪里,想都不用想,建筑工地!房地产商看现在大好商机,他不快点把地基个搭起来,赶上预售期房的好时机,不赚个房地产大红趋势他才傻。看似毫不相关的两个问题,其实真正原因不过是都归结在房地产。
  我下面说说炒房的事,你们觉得这可能是黑幕、内幕,不过我觉得这是一种经济现象。

1、不得不发展的房地产市场。很多人喜欢吹牛,说自己怎么怎么又远见,对一个城市的未来多么多么的有规划,喜欢动不动就吹毛求疵,可是我问这些人一个问题,钱呢?他们大多会说,财政!可是你知道财政根本就不够,而且国家政策往往要倾向性给回报率比较高的孩子,这叫定向培养。那么自力更生的孩子们怎么办,税收、优惠政策都攥在国家的手里,同时还要害怕那些受宠的孩子动不动给你告状,时不时还揩油,最后被逼无奈只能卖地赚钱。
  走个必要形式!还是回到土地指标上来,先要有这个指标,没有这个指标,你就先穷着,等穷到你变成国家贫困县了,那时候国家就不得不管你,同时你还给自己争取到一个致富脱贫带头人的称号。
  有土地指标,首先土地买卖,必须要转性,这个和动手术变性不同,他是说变就变的,就是几张纸的问题。集体土地变国有土地,然后上市交易,接着就是招拍挂。记得批些文件,生地变熟地,这时候可以进行所谓的地皮买卖,李嘉诚同志是劳模代表。如果你不想卖,可以看看行情,要不先等上几年,或者形势大好,建个房产项目吧,接着批文件,有的人等不了开始打个地基,边等批文变施工这是惯例。如果被曝光了,这叫活该,违法施工,如果大家都相安无事,那就等着接收胜利果实,开个期房销售盘。一般是这样一个流程,如有大错误,虚心接受,小细节因为地方因素不同可能有出入。

为什么地方政府乐于发展房地产行业?因为和古代时期是一样的某某阿哥如果是紫禁城骑马,而你只不过憋屈地站着,这不是说明皇帝不是你亲爹,不过是他没有看准你作为接班人。所以所有的阿哥们都会变了法地争取表现机会,而发展经济指标和官运有大大关联。房地产行业是个关联度很大的产业,这个我就不展开了,一荣俱荣,一损俱损,所以憋屈之下,地方政府就会发展房地产振兴整个产业链。可是你要想想,一旦你这么干了,却不能申请专利,于是受宠的人会毫不留情地接手这个大好产业。想象一下,你的幕府看见你刚刚有点起色,却被别人的荣光遮盖了,他们的内心是不是蠢蠢欲动,于是人才自然而然开始流动。这不是一部清朝的戏剧,而是我们当下的生活,为什么人越来越集中到大城市~~答案已经很明白了,人多房子就不够住,贵是当然的。
  2、健康的房地产市场不过是个传说。很多评论、电视台、专家都喜欢说一个词,要发展一个“健康”的房地产市场!可是你为什么不问问,什么是健康的房地产市场,估计他会一头撞死,因为他自己根本不知道这个答案!他不但侮辱你的人格,还侮辱你的智商!学经济学的人第一天就知道什么叫完全竞争市场,可是这可能吗,供给和需求平衡?一个行业的发展就是因为有超额利润率才会竞争,才会不断进步!同时房地产市场根本不适合这个经济规律,因为他的产品是不可复制的产品。工业可以提高生产率来提高产量,但是房地产的天然性质决定了,他注定了是少数人的游戏!他们玩的不是你命,他们是要你和你子子孙孙的卖身契。

3、经济规律——出来混,早晚是要还的!不知道这句话是不是会引起共鸣,不过刀尖上舔血是很多人喜欢的刺激活动。其实我这个年纪肯定会被很多人说黄毛丫头,不知道就别乱说。说实话,很多人说的内幕用我的话说不过是经济现象,我根本不想重复别人的话罢了。天涯说房地产商黑,权钱交易的太多了,可是这些只是陈述,他们真的找出解决方案了没有,显然没有。很多人会说中国是发展中国家,房地产发展快速发展是个时间问题,但是你没有发现我们之所以去分析问题,不就是为了打破这个规律,创造自己的奇迹吗?
  就像我们都知道“先污染后治理”的资本主义工业历史进程,难道哥本哈根会议就没有意义了吗?如同当年李嘉诚在1997年金融危机时大量买进土地,现在经过2008年他的身价也缩水,所以出来混,早晚是要还的。1997年亚洲金融危机的时候我还很小,可是转眼2008年金融危机让我设身处地亲历了,看见有的人跌进去,同时也看到很多人赚的盆满钵满,可是问题依然在房子、房子、房子,谁来解决我们的房子问题。我们今天讨论不是房地产内幕也不是他们到底有多黑,而是到底是什么原因造成这个问题的,从而抽丝剥茧,找到我们自己的定位。

4、有房住和“买”房住是两个概念!我最近一直被人问一个现在最关心的问题“农村安置房”可以买卖吗!确实有人在买卖,我不能否认这个问题,但是他真的合法吗?
  先来说说“农村安置房”的问题,这个新生事物的诞生有他不可回避的历史因素,就是土地不够用了,所以国家让农民们住在一起,把他们的前院后院回归到世上流通。有一句话说是三十年河东三十年河西,以前有人看不起农村户口,现在城市人巴不得自己有农村户口。
  于是又产生了新的问题,拆迁!这个真的是闹腾大了。当年“史上最牛的钉子户”的照片现在我还留着,包括最近上树的,被强制拆迁,说到底不过是为了拆迁费。钱这个东西,估计是没有人会受得了诱惑!只是他用什么形式包装罢了。很多人会说现在“刁民”越来越多,但是真的是老百姓越来越能闹,还是用换个方式说,老百姓更有素质了,懂得用法律武器保护自己,虽然说这个法律的制定者可能先违反了规矩。我一直认为中国的老百姓是世界上最可爱的人,他们只是在忍无可忍的情况下,才维护自己的权利。
  农村安置房从本质上说集体土地是不可以买卖的,之所以有的能买到,不过是公证!!!
  这个不是转户,而是通过公证处进行财产转移。从某种程度上讲,一旦法律纠纷,户主可以毁约,赔偿金可比房子的涨价更多,所以为了钱,他为什么不找你的麻烦。
  其实现在搞不定的不是“买”房住的问题,而是有房住的问题!有人自己把两个概念搞错了。是人都想有自己所有权的房子,但是这是不可能和不现实的。这个马克思同志都承认人和人是不同,所以总有人先富起来买了房,而有的人被落下,但是现实的情况是先富起来的人还想买更多的房,让剩下的人彻底没房住,之后再租给他们,这是比较善良的。如果他们心一横,高价卖,那么先富的更有钱,而落下的更没钱。这就叫马太效应。

5、什么叫政策漏洞!学法律的都知道,有时候要打赢官司不一定靠哪一条哪一款,而是靠走边线,抓漏洞。以前一个前辈说,不能打条款的打程序,不能打程序的打关系。前几天电动自行车之争和几个同事谈起来,大家都哄笑。为什么?因为国家明明就有规定时速20的限制,为什么不加强监管,反而要制定新的规章?是执法不严还是睁一眼闭一眼?同样,今天早上出台了地价首付款50%的限制,以前早就有这样的规定,可是现在为什么拿出来强调,前面的20%、30%“特例”出现真的是正常的情况吗?
  亡羊补牢?还是避风头?昨天的看了一个反腐材料,其中讲到一个审计师的堕落。他说对于关系户的材料要求照顾的都是可上可下的项目!“可上可下”!大家有没有想过为什么一个正常有一个可以上下调整的额度?还有最近出现一个词“民意特别大”的案件!这都是文字上游戏,尺度都在人为操纵!寻租!寻租!经济学中的经典词汇再次告诉我们,一个天然有漏洞的政策制定的意义真的在于人为调控?
  顺便说一句,昨天的反腐材料上看到了很有意思的一个现象——“免费装修”。几乎所有落马的大人物,都逃不过这个词!现在送房子都太惹眼了,但是装修还是比较软性的寻租方式。朋友帮忙?欠着没还,往后再说。多么熟悉的词,为什么我们一再看到,听到。
6、大鱼吃小鱼,小城市吃的就是你。很多人的留言我看到了,说我为什么总是拿上海作例子,难道别的二、三线城市就不存在问题吗?北漂、沪漂、穗漂,从某种程度讲是对梦想的追求,说句惭愧的话,我也曾经有这样或那样的梦想,但是现实让我退回来。房地产市场按现在的速度如果不进行调控的话,只有一种趋势,就是大城市饱和,高房价最后都会以瓶颈收场,小城市成为下一个砧板上的鱼肉。
  一般的趋势:一块地皮先是建立富人区,然后资金、技术等等高度集中,于是这块地方人越聚越多,富人们开始觉得这个地方乱哄哄不适合居住,于是搬到郊外,渐渐地郊外形成了新的富人小区,下一轮地皮炒作开始。这是一个典型的住宅区发展模式。至于工业,那是因为污染、噪音等因素的限制,一般一开始就在郊外、偏僻地区,他们处于规划地图的边缘。可是一个工业区发展的前景上只有一个两个字——扩张,最显著地表现就是土地扩张,厂房修建。最明显的例子就是江苏昆山,昆山怎么看怎么像上海的后仓库,还有浙江舟山市嵊泗列岛的大洋山港!估计大家一直把印象放在上海大洋山港,这种被创新成为行政辖区上的“创新”!行政上和实际上不统一,大家有目共睹。不由得让我做一个很不恰当的比喻,“落后就要挨打”!想想当年恭亲王奕䜣说的,“皇上,赔款之后,不止割地那么简单”。
7、规划不过是一厢情愿的事。毛主席说的最好,空白的纸最好画蓝图。可是我们现在城市却是有蓝图,却没有办法去实现,因为没有地了,所以只有一个方法,就是整合,土地置换。于是一个城市开始大规模的拆迁,换句话说就是,把老百姓从一个地方挪到另一个地方,从这个乾坤大挪移中地价蹭蹭翻了几个筋斗。为什么?很明显,一般被搬迁的居民区又破又久,但是他是一个城市最繁华的源点,所以那里建商业区、写字楼,什么中央商务区,那是最最合算的。看起很美的一件事,为什么操作起来却困难重重?就像很多汶川灾区的老百姓被俺安置到西安的时候,看见这个城市也是残垣断壁,开口就说,“西安人民真的很好,自己重灾还来帮我们”,可滑稽的结果却是人家在城市规划建设中。
  7.规划到底是一个什么概念,看上去深奥又玄妙的东西,好像是老百姓永远都不能参透的东西,其实真的不过如此。这个要上升到很高很高的高度,先是国家给一个地区定位,比如还是拿上海做例子,“上海,你去作国际港口”!于是上海就开始做规划了。规划是个什么东西,说白一点就是一堆材料、文件、国家精神,之后为了遵循这些高尚的东西,下面的部门开始分割地块。比如闸北干嘛、普陀干嘛等等。比如我要把那一块来作为港口发展,那么那里就要把老百姓迁出来。然后再地图上画公路、航道等等一系列配套设施。执笔的一般是什么什么规划院,什么什么大学,辖区里提供资料。于是一个规划文本就诞生了,可是这个和我们有重大生活关系的规划,好像忘了埋单的老百姓根本没有参与进去。而这个规划上升为法律效力的文件之前还有一个评审会,好像请的一些专家,说一车的话,不过都不是老百姓所能参与的。最后总结,做一个会议纪要,就基本上定调子了。于是等这个规划开始实施的时候,环评开始了,这时候老百姓后知后觉,开始表达自己的意见,为时已晚,还是恰当好处?一般情况下,老百姓不说话,规划就进行下去;如果出现反弹,那么说明会、请专家来解释就开始了。不知道为什么,说到这里让我想起来厦门某某事件、深圳某某事件,好像走的就是这个规律。

8、土地的性质,决定了国情不同。很多人喜欢说美国的例子,说他们的租房制度和低房价,也喜欢说印度发展中国家的例子,可是他们都没有解释一个根本的问题,这些why的背后,国情决定了。首先美国的土地是私有制的,中国好像就不用说了。印度就比较有意思了,他们是这样的,这个解释有点困难,要打一个通俗的点的比喻:A是个乞丐,B是个大富翁,B有一栋豪宅,产权当然私有。A有一天在B的豪宅旁边搭了一个简易窝棚,B不知道,经过N个月,A就有了这块土地的合法权利。(天知道这个民族是怎么创造出这样的法律!)一般情况下,B的豪宅是高价,他当然不能让人来侵犯自己的权利所以他绝对会驱赶A。于是你可以在印度看到这样的牌子,私人土地不得搭房。也正是这个原因,为什么在中印边境划分那么难,因为在印度人他们的思维中,占了就是他们的了,中国人真奇怪!可是在中国人的理念里,中国人大气,你要住住好了,可是这个东西在所有权上来讲是我的就好了,大家可以一起开发。
  所以在很多的情况下,中国房地产市场发展的模式,无法比较,所以我一般对这样的比较都不回应,或者沉默,在前提不一样的情况下,要得出一样的结果,除了中间要调控,我看不出还能有什么新的魔法。

 

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