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日志

 
 

二次房改得以顺利实施的四大前提  

2010-03-16 14:41:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在社会舆论和上百位人大代表、政协委员的推动下,二次房改有了实质性进展。二次房改的倡导者李明昨日告诉记者,全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表提出的深化二次房改加快住房保障法立法的议案,已经列入本次人大会议正式议案。

两位代表议案的核心内容都是,确立住房是准公共产品,由政府主导提供房屋住房服务,供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭,根本目的是解决夹心阶层的住房问题。概括起来,就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”(三三制)。

三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为:政府划拨方式供地、“四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。三支队伍则是政府和民间非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与。

诚然,二次房改列入人大议案是一件振奋人心的事,很多人都和议案提交人一样感到非常兴奋,在他们看来,二次房改已然势在必行,中国房地产市场理性可期。对此,笔者也持相同观点,中国的房地产市场势必要经历一场阵痛性变革,加之,今年以来政府出台的诸多政策也足可以看出政府的决心。可从实践来看,欲令二次房改得以顺利实施,须具备至少四个前提。

一、中央政府应确立大房地产意识,地方政府应摈弃土地财政思维。

一直以来,中央政府对房地产完全市场化的期望值过高,给予房地产市场极大地扶持。房改以来,中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望,希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎,政府对房地产业极尽所能进行大力扶持:商品房预售、房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大,得以快速的发展并聚拢超额财富,与此同时,中国房价也被数度推高。可以毫不夸张地说,政府对房地产完全市场化的期望值过高时导致中国房价处畸高状态的最重要原因。

地方政府在土地财政思维指引下,与房产商结成利益共同体,成为维护畸高房价的主力军。一直以来,地方政府在房产利益链条中占重要一环已成业内外共识。这一点,从地方政府的种种表现可见一斑:对中央政府的诸多宏观调控政策执行不到位、对中央的保障性住房政策执行不到位、在去年房价刚步入下行通道时迫不及待地救市等。地方政府及相关官员看重GDP、政府收益及个人收益,对房产商给予大力扶持,对房产商的违规、违纪甚至违法行为眼开眼闭甚至大开方便之门,近年来,各地都有地产领域腐败官员东窗事发即为明证。可以说,地方政府与房产商结成利益共同体,成为维护畸高房价的主力军,是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。

一直以来,无论是房产商、媒体还是政府官员,只要是提到房地产,他们大多会想当然地认为,商品房市场即等同为房地产市场。而从实践来看,商品房市场不能满足民众普遍住房需求,在目前的市场态势下,欲令二次房改得以顺利实施,中央政府应确立大房地产意识,而地方政府也应摈弃土地财政思维。

二、政府在房地产市场的角色应由管理者转变为管理者、参与者兼具。

一直以来,政府都是以管理者的身份出现在房产市场的。无论是政策的制定,信息的发布,还是市场的监管,都体现出管理者的角色。从政府的功能与职能来看,管理者的角色本没有错,可从房产市场这一特殊的领域来看,仅以管理者的身份是不足以将房产市场引向理性发展的通道的,事实也证明了这一点。

从目前市场表现来看,仅靠开发商作为单一主体进行房产市场的产品投放是远远不够地。由于历史的原因,开发商所开发的产品只能适合目前少部分人的需求,也就是通常所说的中高收入人群。而大部分人即低收入人群难以通过购买现在开发商的产品实现其居住的需求。因而,这部分人群的住房问题就得依靠政府来解决。

政府只有转变自己的角色,直接参与到房产开发的行列中来,才能在一定程度上更好地解决低收入人群的住房问题的同时促进房产市场的竞争,从而将房产市场引向健康有序的发展通道。当然,适当的时候,即房产市场进入理性发展时期,市场上供应的产品能够足以满足全社会各阶层人群的需求时,也将是政府退出市场之时。

因此,在现阶段,政府的角色应是管理者、参与者兼具。一方面,对房产市场进行有效管理,另一方面,投身房产开发行列,进行中小户型、低价房、保障房的建设。

三、政府在房地产市场的责任应由稳定房价转变为平抑房价、保障供应。

住房制度商品化以来,特别是政府对房产市场进行调控以来,政府没有能够充分认识到房价持续上涨对房产市场乃至中国社会危害。因此,对房产市场的调控只是停留在稳定房价的基础上,没有能够将平抑房价作为治理房产市场的主要目标。

稳定房价的口号所带来的危害是显而易见的:因为有了稳定房价的策略,地方政府在执行时就缺乏明确的方向;开发商就有了屡次上调其产品售价的借口;房产从业人员便有了误导盲目的消费者、投资者的理由;媒体也就有了房产繁荣的新闻导向的风向标的错误认识;消费者、投资者将变得更加盲目。凡此种种,绝非危言耸听,是经事实证明了的。

98年至今,短短10多年的时间,全国各地的房价都有了难以想象程度的提高,少则2到3倍,多则5到8倍,有的地方甚至涨幅达到10倍,这样的增长速度是令人吃惊且难以置信的,无论房产业界及相关既得利益者为此找出任何理由,都难以做出合理的解释。在这样的非理性上涨态势下,若政府不能转变态度,不能将态度由稳定房价改变为平抑(打压)房价,则房价绝无降下来的可能,房产市场也绝不可能进入良性、理性的发展通道。

因此,政府应将平抑房价作为调控房产市场的出发点和核心,同时将平抑房价作为政府应尽的责任。唯有如此,中国房产市场才有可能步入健康有序的发展通道。

如前所说,在目前的市场态势下,欲依靠开发商来实现满足房产市场供应是极不现实的。大多开发商在前期拿地时的预算就是依据其中高端市场定位而制定的,若令其将现有的地进行小户型、低价房开发是不太现实的。因为,一旦如此,开发商预期的高额利润将难以实现,在成本尤其是人员、营销成本难以降低的情况下令其牺牲自身的利益更是如与虎谋皮般难上加难。

因而,在很大程度上,低价、小户型房源的供应只能由政府来承担。即政府应承担起社会保障型住房供应的责任。在此同时,出台相关政策,令开发商将其产品按规定进度进行市场投放,这样,才能满足市场各个层次的供应。

四、政府在房地产市场的策略应由抑制市场需求转变为掌控、引导、完善市场。

从前期的房产市场调控策略可以看出,政府的策略存在一定的误区。因为,从市场反应来看,房价持续上涨,人民住房条件没有得到改善等问题都没有得到很好解决。

诚然,市场是受供求关系影响的,而市场需求也是客观存在的。无锡引用水危机时,5元一桶的纯净水最高卖到30元甚至更高。此际,政府没有抑制需求,而是采取了增加供应并掌控市场供应方的做法。对于水价问题,无锡市物价部门紧急出台多项措施,稳定市场上的饮用水价格,并向全市所有桶(瓶)装饮用水的生产、销售企业和大型超市发放了800份政策提醒函,严申八个“不得”的要求。其中包括不得借机哄抬物价;不得蓄意串通,联合提价;不得故意散播涨价信息,诱骗消费者交易等。如果经营者存在不正当价格行为,物价部门可视情况做出责令改正、没收违法所得,并可处30万元以下罚款等处罚。事实证明当地引用水供应得到了有效控制。这样的举措在房产市场同样是可行的。

故此,政府对房产市场的调控应找准着力点,本人认为应体现在以下三点:

第一,掌控房产市场的供应。政府自行开发、供应低价房、小户型房、保障性住房,将房产市场中、高端产品直接交由开发商来供应。出台相关政策掌控市场的供应,如:严格控制房产开发期间的贷款投放、对商品房预售款进行监管(或直接取消商品房预售)、规定开发商房源投放进度、对其定价进行核准、实行房产开发市场准入制等。

第二,引导房产市场的需求。利用政府、媒体的力量引导国民树立正确的房屋消费观。在前期的房产火爆时期,无论是自住需求,还是投资需求都因多种原因而显得盲目。现阶段政府对房产市场的调控要将引导市场需求纳入规划并做出重点部署。

第三,建立并完善健全的房地产市场。目前,中国房产市场已初具规模,只是还没能得到完善。政府需要在这方面下功夫,建立健全各项规章制度,力图使三级市场联动,从而建立完善的房产市场。

转自http://blog.soufun.com/7841020/9766300/articledetail.htm

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