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日志

 
 

“双响炮”后,楼市乱相初现  

2010-04-21 16:26:17|  分类: 工作 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 在房价与调控政策的长期斗争中,房价总是踩着温柔的政策一步步往上爬。
 然而,4月15日房国务院发布“房贷新政”和17日出台的《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》犹如连环双响炮,轰掉正得意忘形的房价的前路,整个楼市短暂的疯狂后骤然变冷,房价应声而降。
 就在卖方如热锅上的蚂蚁急着抛售时,买方开始观望,但仍心有余悸,是否这仅仅是一个转瞬即逝的假象,是否会重蹈“越调越涨”的覆辙。


日光盘不见了,优惠来了
 4月15日,国务院发布的“房贷新政”要求银行实行更为严格的差别化住房信贷政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
 4月17日出台的《通知》称,房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房和异地炒房的贷款……
  就目前的市场反应来看,这一轮的调控力度可谓是暴风雨,给全国楼市以沉重一击。
  就在新政出台的5天前,南京、北京、广州等地还相继出现了千人抢房的局面,开发商“囤积”客户而人造的“日光盘”随处可寻。
 尽管本报及一再呼吁市民购房要谨慎,并且预测到近期将有调控政策,姗姗来迟的新政仍将部分买房人打了个措手不及。
 据悉,4月15日下午5点政策一出台,就有很多购买南京万科·金域蓝湾的客户连夜办手续,希望能争取时间回避新政。同时,也有部分购房者不得不放弃之前千辛万苦选到的或理想或不满意的房子,丢了定金也丢了房子。
 同时,新政后开盘的项目也明显受到影响。上周末开盘的宋都美域是河西板块近两个月来的首批新房源,在前期的“蓄水”阶段积累了大批客户,连销售人员都称,如果不是新政,肯定会是“日光盘”。但记者在销售现场看到,尽管有多项优惠,开盘的首日的认购套数不到总套数的三分之一,而其他同日开盘的项目的销售情况也明显不如预期。尽管部分楼盘还保持高人气,但他们表示“只是来看看”,真正购买的人少了。
 短短几天时间,不仅有开发商大幅调低开盘价,而且纷纷将推房计划提前,并准备推出优惠措施来挽留买房人。比如:天润城均价9300元/平米,一次性付款有9.2折优惠;仙林诚品城均价1.2万元/平米,一次性付款9.7折优惠;城中金陵尚府均价2万元的酒店也推出六重优惠;夫子庙京隆国际公寓也推出一次性付款9.6折的优惠。久违的优惠重回楼市。
 

卖方急着抛,买方不接手
  受到楼市调控的压力,南京不少开发商改变营销策略,开始“跑量”。一个月前,他们还认为“捂盘”为妙,手握房子才保险。眼看政策越来越紧,他们担心会有更严厉的政策,纷纷表示,“还是握着现金更保险”。据了解,南京有50多家楼盘将在近期开盘。
  率先降价应对新政的一位开发商有些懊恼地说:“早知道政策这么猛,就提前开盘了。”他直言,看这架势,江北降到7000多也不是没有可能,同时他也表示,要看新政明确、形势稳定后老百姓愿不愿意买单,以及其他楼盘会不会跳水,“我们伺机而动”。
  据记者了解,尽管开发商都预测到新政的威力,但各板块开发商的反应却各不相同。在众多打折优惠的楼盘中,鲜见江宁的楼盘。一位江宁的开发商说,“江北降价很正常,因为江北量大,过江隧道一会儿不收费,一会儿不收费,暂时没有利好,而江宁一个月后的地铁一号南延线就通车了,到时从江宁到新街口只要20分钟,江宁楼盘还准备在2年内涨到2万/平米呢,怎么可能降价?”
  很明显,现阶段的开发商分为三部分,一部分是主动降,一部分是死抗着就是不降,还有一部分不愿降,但顾及到资金链问题,以及不看好后市,被逼得不得不降。
  相对于开发商的反应,投资客的一致反应是“抛售”。据我爱我家房产经纪人张徵介绍,他的一个客户在17日共挂出6套房,分别在河西和江北,其中有两套江北的房源是上周刚刚涨了8万元,还没有卖出去,重新挂牌时却降了10万,比涨价前都降了2万。最近几天,到他们点挂牌卖二手房的人明显增多了,“炒房客大部分是房养房,手上有若干套,每月要交利息若干,如果实在没有人接手,只有‘割肉’回收现金去保其他房子。还有一部分投资客是为了回笼资金等待房价下跌后再抄底,为了在下一轮房价上涨的过程中获利,宁愿现在少赚点。”张徵说。
  据统计,4月上旬,南京全市二手房个人网上网上挂牌均价为11660元/平米,而新政出3天后,此数据下降到11053元/平米,降幅为5%。
  然而,来自南京网上房地产的数据显示,买房人似乎并不买账。日均成交量不仅没有上升,反而略有下降,楼市出现较浓郁的观望气氛。一直关注楼市的米小姐说,现在市场还不明朗,开发商有那么多房子要卖,如果不降价,投资客不会入手,仅靠刚需是不可能消化完,因此,她认为开发商肯定要降价才行。
  据了解,目前房地产不仅观望气氛日渐浓郁,甚至还有部分买房人因承受不了高利息带来的高额月供,不得不选择退房。
  
  
越调越涨?
  每一次调控政策出台,叫好声中都夹杂着批评声,这一次也不例外。
  大家都清楚,这一轮的调控直指炒房客,《通知》中关于异地购房贷款必须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的要求更是针对温州炒房团。
  然而,以任志强为首的一批房地产活跃人士并不看好新政,任志强要写《万言书》抨击新政违背了市场经济的规律。经济评论员叶檀认为:屡受诟病的房地产市场化,其实是伪市场化的样板。房地产市场所受的管制之多为其他行业翘楚,从建设部、国土资源部、财政部、国税总局到央行,动辄七八个部门联合执法,出台的文件不计其数,有房地产行业人士称,平均一两个月就有一个重要文件出炉。结果是市场成了替罪羊,民众普遍以为管制不够,却不料房地产市场的现状正是严厉管制的结果。
  财经评论员朱大鸣说:“二套房50%和三套房停贷、异地购房限制,是一种断奶式的打压需求办法,只能是达到炒房客们期望的赚钱目的——‘越调越涨’‘调后报复涨’等规律。波段,是他们赚钱的法门,如果没有波段,就无法在市场中赚钱和转移风险。这岂不是与政策目的背道而驰的事情吗?”
  会出现“拐点”吗?是否真的会重蹈“越调越涨”的覆辙?
  这是近期记者被问的最多的问题,也是业内讨论最多的问题。
  业内人士分析,这一次的调控政策相对以往的政策具有特殊性和针对性,有保有压地保障了刚需,具有一定的可持续性。南京苏鼎房地产研究所所长宋坚说,此轮房贷的控制,只是一个政策信号。在他今年3月成功预测房价会降后,他近日告诉记者,在政策的影响下,不会出现拐点,但房价将遵循“涨多跌多”的规则有所回调。也就是说,前期长得越多的地方回调的空间也越多。几个热点板块相比,江北将回调最多,其次是河西,江宁相对回调的空间较小。
  但什么时候回调呢?
  宋坚认为,房贷新政只是一个信号,国家还有更严厉的政策,就是税收。但如果贷款的调控政策效果明显,后期的政策将会温和些。同时,他也表示,不排除一些开发商为了规避更严厉的调控,夸大政策带来的影响。

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