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准备好钱,房产税要来了  

2010-06-15 12:20:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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准备好钱,房产税要来了

  6月1日,方女士就看到报纸上关于房产税的消息:前一日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。
  方女士说,她儿子今年毕业留着南京了,最近看好江宁城南一套新房,打算买来留给儿子做婚房,但瞬息万变的楼市令她不知道究竟该什么时候买,“前几天还有人说房产税估计没戏了,要我赶紧买,我还想着这周去买,没想到又突然说要征收房产税。”
  方女士认为,如果征收房产税的话房价肯定会降,所以她决定再等等。不仅如此,她还准备在周末续签出租房合同时,增加补充协议,如果增收房产税,她就要涨房租,“实在不行就卖掉”。
  据了解,很多购房者跟方女士有着同样想法。房产税征与不征的传言终于尘埃落定,进一步加强了人们对中央进一步调控楼市的预期。
  然而,关于究竟怎么征,征多少的问题却一直存在争议。
  据了解,已经有重庆和上海两个城市有官方确认房产税已报中央待审批。有消息称,自住房可能也是房产税的征收对象。


一番挣扎后终于尘埃落定
  近期,频频爆出楼市调控的传言,其中房产税被寄予很高期望,甚至被视为抑制房价高涨的灵丹妙药。然而,具体执行细则迟迟没有出台。《意见》无疑是将征收房产税提到了议事日程,但《意见》中提到的“逐渐”也预示着从提议道执行还有很长一段距离。
  据了解,与物业税不一样,房产税是已有的房产保有环节的税种,早在1986年就以暂行条例的形式存在,对其新内容的调整,只需要国务院批准的调整就可以。
  然而,根据中国指数研究院的调查数据,4月以来,北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑达50%—80%;选择延迟购房或暂时观望的购房者超过60%,广州、天津等地甚至超过80%;且大多数购房者预期房价将下跌。但上述调查同时显示,购房的刚性需求依然存在,如果房价回调至合理心理价位,大多数购房者还是会选择出手置业。
  显然,楼市调控的综合效应已经发挥,政府面临调控两难的局面,一方面,调控对经济的影响已经若隐若现,另一方面政府遏制房价的承诺又必须兑现。
  目前在市场上,两方面的声音都可以听到。业内人士称,房产税对楼市短期利空明显,但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康。同时也有企业家对此表示担忧,他们认为房地产对经济的拉动影响很强,带动了钢铁,水泥等60多个行业,住房价格高,可能影响城市化进程的速度,从而影响经济的增长,而楼价不断增长,也是潜在的政治引爆点,不调不行,调过也不行,这正是在要调和慎调之间作出的权衡。
  

100万的房产需交8000元/年
  目前流传着多个房产税的征收方案。计税依据和税基成征收房产税有两个关键因素,也是人们关注的焦点。
  已披露并广为流传的上海试点方案中的计税依据是需按年支付相当于房产值8‰的房产税。这意味着,如果一套房子价值100万元,那么,每年应交房产税8000元。业内人士认为,“8‰”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度。
  在1986年版的《房产税暂行条例》中规定,对于不出租的房产,计税依据是房产原值一次减除10%至30%后的余值,若没有房产原值作为依据,则由房产所在地税务机关参考同类房产核定,税率为1.2%;对于出租的房产,租金收入为计税依据,税率为12%。 
  据记者了解,目前上报国务院法制局和人大法工委的征税方案,也是按照原来的房产税,比照商业经营性地产自用房产的办法,原值打7折再乘以1.2%。 
  例如,一套价值100万的房子,如果按照70%折旧后做为依据,就是70万,每年征收1.2%就是8400元。这与按上海的征收方案征收的额度相差不大。
  然而,在南京,100万以下的房子越来越少,如果投资一套总价150万元的房子,每年需交15000元—20000万的房产税,也就是说,这套房子租金最低得1500元/月才能保证房主在卖出房产前不亏钱。
  另一方面,目前对于房产税的征收税基也存在争议,第一,是以物业的成交价为征收标准还是以物业的最新价格为标准,如果以后者为基准价,必然会涉及到大量的评估工作,有专家预测,庞大的评估工作至少需要十年才能完善。第二,究竟是按人均70平米为征收界线还是以每户总面积为200平米的为界线,显然,这又涉及到家庭的界定,如果一对夫妻有3套房子,总面积为300平米,至少有90平米需要缴税,但如果他们离婚,以户为单位就不用交税。


开发商如惊弓之鸟
  财大气粗的开发商事实上同样十分在意房产税消息。自从消息爆出以来,就不断有开发商打来电话向本报记者询问房产税方案进展。
  “一旦刚性需求同样受到抑制的话,那就不容乐观了。”上述开发商老总对本报表示。随着宏观调控政策效应的逐步加深,他的工作重心开始转向于,广泛收集来自于一、二手房市场的成交数据,以及与其他同行之间进行策略交流。
  但近些日子,让他尤为烦心的还是房产税传言。对他而言,每一次“眉眼清晰”的房产税传言出现,均无异于一次信心考验。“现在我已经是杯弓蛇影了,凡是房产税消息一出,不管是真是假,我都得要求针对传言细节进行研究讨论。
  在不断询问收集各方信息的过程中,他的表现日益焦躁,甚至于只要看到网上论坛出现的房产税消息,他一样会到处求证。“我关心的是政策究竟会对需求方造成什么影响,因为市场成交的最终冷却,会直接导致我对今后市场的判断策略走向。”
  话虽如此,在未看到“另一只靴子”落地之前,他还是存有几分侥幸心态。“现在企业现金流还没有出现太大问题,而且就上海市场来说,也并不是完全暗淡的前景状况。”他向记者解释如今并未采取降价的原因。“还是想再等半年看看,如果市场还是没有起色,一定要进行调整了。”


  上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生接受采访时表示,上海的楼市调控细则对投资投机性购房需求会从严抑制,“肯定会有一些措施”以遏制房价过快上涨的势头。
  不过,也有业内人士表示,目前的房地产调控形势依然严峻,不能指望一个房产税能解楼市所有弊病。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”,并着力推进保障性住房建设、供应,从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象,从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

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